Paragraaf 7: Grondbeleid

Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken

Een actuele prognose van de resultaten op de totale portefeuille grondcomplexen

Waardering en resultaatbepaling van gronden wordt conform het BBV verwerkt. Het grondbedrijf Groningen heeft de volgende categorisering van gronden:

1. Voorraad-Bouwgrond in exploitatie (BIE)
2. Voorraad-Slotcalculaties
3. Voorraad-Bouwrijpe Kavels
4. MVA- Nog te ontwikkelen gronden
5. MVA- Niet in exploitatie te nemen eigendommen
6. MVA- In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen
7. MVA-Verhuurde kavels

Resultaten van de Bouwgrond in Exploitatie
De categorie Bouwgrond in exploitatie betreft gronden die door een raadsbesluit zijn vastgesteld, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie. De waarderingsgrondslag vindt plaats op vervaardigingsprijs.
Elk jaar worden (verplichting BBV) alle grondexploitaties herijkt naar de nieuwste inzichten en verwachtingen.

Bouwgrond in exploitatie
In onderstaande tabel wordt het boekwaarde verloop weergegeven van de Bouwgrond in exploitatie.

Boekwaarde
Het saldo van boekwaarde op 31 december 2019 bedroeg 186,40 miljoen euro. Per 31 december 2020 bedraagt de boekwaarde 179,76 miljoen euro. De boekwaarde is per saldo gedaald met 6,64 miljoen euro.
De netto boekwaarde is de boekwaarde minus de getroffen voorziening van 119,78 miljoen euro. Per 31 december 2020 bedraagt de netto boekwaarde 59,97 miljoen euro.

De voornaamste mutaties zijn:

• Kosten, er is per saldo voor 24,22 miljoen euro geïnvesteerd, voornamelijk in Alo-locatie, Europapark, Ciboga en Friesestraatweg 181;

• Opbrengsten, er is per saldo 31,15 miljoen euro aan opbrengsten gegenereerd in voornamelijk Westpoort fase 1, Oosterhamrikzone, Europapark, Reitdiep fase 3&4 en Kempkensberg;
• De resultaatnemingen bestaan uit tussentijdse winstnemingen van 0,29 miljoen euro vanuit de verschillende complexen.

Gebiedsontwikkeling Meerstad
Hoewel het project Meerstad een eigen juridische identiteit heeft in een BV/CV constructie, loopt de gemeente Groningen risico over de verstrekte leningen. De omvang van de leningen is vergelijkbaar met de boekwaarde van het project. Een eventueel toekomstig verlies heeft direct effect op de waardering en het rekeningresultaat van de gemeente Groningen. De stand van uitgegeven leningen bedraagt per 31 december 2020 264,55 miljoen euro.

Voorzieningen   
De raad heeft de afgelopen decennia middelen in de vorm van verliesvoorzieningen beschikbaar gesteld voor verwachte tekorten in gebiedsontwikkelingen. Bij actualisatie en herzieningen van de grondexploitaties worden de reeds getroffen voorzieningen getoetst aan de herijkte resultaten van de grondexploitaties. Verliesvoorzieningen worden getroffen op het resultaat op contante waarde. Het saldo aan voorzieningen per 1 januari 2020 bedroeg 116,80 miljoen euro. Over dit bedrag aan voorzieningen is rente bijgeboekt met een percentage van 2%, volgens de BBV voorgeschreven discontovoet. De stand van de beschikbare verliesvoorzieningen per 31 december 2020 bedraagt € 125,97 miljoen euro. De benodigde verliesvoorzieningen per 31 december 2020 bedragen € 119,80 miljoen euro. Het verschil tussen de beschikbare en benodigde verliesvoorzieningen is € 6,19 miljoen euro. De vrijval van 6,19 miljoen euro wordt voornamelijk veroorzaakt door positieve ontwikkelingen binnen de grondexploitaties en het slot calculeren van de grondexploitatie Dijkshorn. Deze grondexploitatie is slot gecalculeerd met een nadelig resultaat van 2,20 miljoen euro. Het nadelig resultaat is ten laste gekomen van de reeds gereserveerde middelen in de verliesvoorziening.

Winsten

Met ingang van 2017 geldt, op basis van de BBV regelgeving, de percentage of completion methode (POC-methode) voor de (tussentijdse) winstnemingen. Met de POC-methode worden de winsten genomen naar rato van gerealiseerde opbrengsten en kosten. Dit is een minder voorzichtige methode van winstneming dan voorheen werd gehanteerd. In bepaalde gevallen kan het zijn dat in het verleden te veel winst uit een exploitatie is afgeroomd. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen zal dan (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ moeten worden door een ‘verliesneming’. Vanuit de grondexploitaties is per saldo 0,29 miljoen euro aan tussentijdse winst genomen. Zie onderstaande tabel. Daarnaast is de grondexploitatie De Velden (voormalig Oosterparkstadion) slot gecalculeerd met een voordelig resultaat van 0,55 miljoen euro.

Samenvatting jaarresultaat

Onderstaand wordt het jaarresultaat van de geactualiseerde grexen samengevat. Het jaarresultaat bestaat uit vrijval van benodigde voorzieningen, tussentijdse winstnemingen en slotcalculaties. In onderstaande paragrafen worden de belangrijkste mutaties weergegeven.

Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties voor de jaarrekening 2020 bedraagt 4,82 miljoen euro voordelig. In het raadsvoorstel bij de jaarrekening stellen we voor om het resultaat ten gunste van de Bestemmingsreserve Grondzaken, de Beklemde reserve Grote Markt en de Algemene Reserve te laten komen.

Verwachte eindresultaten
Een grondexploitatie begroting bestaat uit het in de tijd zetten van gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten. Hieruit volgt een toekomstig resultaat, dit resultaat is een prognose. In onderstaande tabel wordt het resultaat op Eindwaarde en Contante Waarde per 31 december 2020 weergegeven.

Tussentijdse winstnemingen die volgens de POC methode zijn berekend zijn afgeroomd uit de betreffende grondexploitaties en verwerkt in onderstaande resultaten. Voor de nadelige gebiedsontwikkelingen heeft de raad de afgelopen decennia middelen beschikbaar gesteld door treffen van voorzieningen.

Belangrijkste ontwikkelingen per grondexploitatie

Ciboga
De ontwikkeling op het Ebbingekwartier gaat gestaag verder. Eind 2020 heeft de betrokken ontwikkelende partij een woningbouwdeel afgenomen voor de realisatie van appartementen.

Oosterhamrikzone
In 2020 zijn bij de projecten het ‘Oosterparkkwartier’ aan de Florakade en de laatste woningen van de ontwikkelocatie Stadswerf (fase 3) opgeleverd. De plannen Superlofts’ aan de Oosterhamrikkade 97-101 en Karaat aan de Oosterhamrikzone 117-119 zijn in aanbouw. Voor het plan Talent Oosterhamrikzone 115-117 is de omgevingvergunning aangevraagd.

Reitdiep fase 3&4
In fase 3 worden de laatste kavels momenteel bebouwd. Naar verwachting zal de laatste woning eind dit jaar of begin volgend jaar worden opgeleverd. Zowel fase 3 als fase 4 zullen in het derde kwartaal van dit jaar woonrijp worden opgeleverd. De invulling van het kleinschalige bedrijventerrein gaat voorspoedig. Het gezondheidscentrum opent op korte termijn de deuren en de bouw van de garage verloopt voorspoedig.

Haren, stationsgebied
De bouw van sociale huurwoningen start begin 2021. De verwachting is dat in 2021 de resterende kavels worden verkocht.

Friesestraatweg 137A
Het betreffende perceel is nog niet afgenomen door de beoogde ontwikkelende partij. Om de toekomstige bouw van 20 grondgebonden woningen op deze locatie mogelijk te maken, komt de betreffende partij nog met benodigde (aanvullende, planologische) input richting de gemeente.

Friesestraatweg 181
In de raadsvergadering van 9 september 2020 is de grondexploitatie vastgesteld. Samen met de ontwikkelende partij onderzoeken we nu eerst hoe dit terrein in de praktijk het beste is te saneren.

ALO-locatie
De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens zijn de aanbestedingsstukken beschikbaar gesteld aan de marktpartijen. Aan het einde van het jaar hebben we verschillende plannen met een nieuwe invulling van de ALO-locatie mogen ontvangen. Inmiddels is de opdracht voorlopig gegund.

Eemspoort
Het afgelopen jaar is er voor Eemspoort veel belangstelling en de verkopen lopen voorspoedig. Met de verkopen wordt ook het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en trottoirs.

Roodehaan
De ontwikkelingen zijn vooral gericht op de verkoop van circa 13 hectare voor uitbreiding van Afvalverwerking Stainkoeln. De verkoop is vertraagd vanwege de PAS discussie, maar zal de verkoop in 2021 worden afgerond.

Westpoort Fase I
In 2020 heeft één kavelverkoop plaatsgevonden, een hele grote van 11,5 hectare. Een supermarktketen verhuist namelijk het distributiecentrum van Drachten naar Groningen.

Zernike
Het afgelopen jaar is de belangstelling voor Zernike toegenomen, de verkopen verlopen volgens verwachting. Daarnaast is in 2020 een begin gemaakt met de aanleg van het groen langs het jaagpad.

Europapark
In 2020 is het Helperpark afgerond en beloond met een architectuurprijs. Eén kavel met gemengde woon-werk bestemming is verkocht en de bouw is gestart. De voorbereidingen voor de ontwikkeling van de P2 locatie zijn in volle gang.

Europapark Kempkensberg
De ontwikkelingen in het gebied zijn bijna voltooid. In 2020 zijn vrijwel alle kavels verkocht. De bouw wordt in 2021 afgerond. De verwachting is dat in 2021 het gebied woonrijp kan worden gemaakt en de grondexploitatie kan worden slot gecalculeerd.

Grote Markt
Het project bevindt zich in de afrondende fase, naar verwachting wordt de grondexploitatie in 2021 slot gecalculeerd.

Haren Nesciopark
De verkoop verloopt voorspoedig. Bijna alle woonkavels zijn verkocht, er zijn nog enkele bedrijfskavels beschikbaar.

7.3.2   Afgesloten grondexploitaties/projecten
In de categorie Afgesloten grondexploitaties/projecten staan die projecten die nagenoeg gereed zijn, 95 % van de kosten en opbrengsten zijn gemaakt. De verwerking van de resterende 5% geschiedt op basis van aannames. Voor investeringsprojecten geldt dat 95% van de kosten moet zijn gerealiseerd en dat zekerheid is over de definitieve omvang van subsidies. In onderstaande tabel staat de huidige stand van zaken vermeld.

7.3.3   Bouwrijpe kavels
De categorie bouwrijpe kavels betreft gronden die na het afsluiten van een grondexploitatie nog niet verkocht zijn en beschikbaar zijn om te verkopen. Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van deze kavels. Zie voor een specificatie onderstaand overzicht.

De boekwaarde op 31 december 2019 bedroeg 2,74 miljoen euro. In 2020 hebben er geen mutaties plaatsgevonden.

7.3.4   MVA-Nog te ontwikkelen bouwgronden
Het strategische vastgoed bestaat voornamelijk uit onroerende zaken die aangekocht zijn ten behoeve van (her)ontwikkeling. In de periode tussen aankoop en de start van de (her)ontwikkeling beheren en exploiteren wij de gekochte gronden en bebouwde onroerende zaken. Volgens het BBV dienen gronden in de MVA te worden gewaardeerd tegen (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde, dient een voorziening getroffen te worden voor het verschil tussen boekwaarde en die lagere marktwaarde.

In onderstaand tabel staan de gronden in de categorie MVA-Nog te ontwikkelen gronden.

Boekwaarde

De boekwaarde op 31-12-2020 bedraagt 93,50 miljoen euro. Dit is een afname ten opzichte van 31-12-2019 van -12,39 miljoen euro. De netto boekwaarde (boekwaarde minus voorziening) bedraagt 51,93 miljoen euro. De voornaamste mutaties zijn ontstaan door:
De kostenmutaties hebben betrekking op:

• Voor het project het Stationsgebied Groningen zijn aan de Parkweg in 2020 3 woningen aangekocht. Daarnaast zijn in Ten Boer 3 woningen aangekocht en is er een woonboot in de Oosterhamrikzone aangekocht.
• De verbouwingskosten van de Radesingel 6 (tijdelijke huisvesting raad) is gedeeltelijk toegevoegd aan de boekwaarde van het pand.
• De boekwaarde van de kelder Grote Markt 23 is overgeboekt naar het Parkeerbedrijf in verband met het realiseren van een fietsenkelder.
• De boekwaarde van de percelen Friesestraatweg 181 en Van Swietenlaan 1-3 zijn overgeboekt naar de in 2020 door de raad vastgestelde grondexploitaties.

Voorbereidingskredieten

Voor de (her)ontwikkeling van het strategisch vastgoed stelt de raad voorbereidingskredieten vast. In onderstaand overzicht staan de actuele voorbereidingskredieten weergegeven.

Gronden bestemd voor gemeentelijke gebiedsontwikkelingen; de ‘warme gronden’

Gebiedsontwikkeling Suikerzijde
De commissie BBV heeft in de ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken, 2019’ een nieuwe categorie gronden opgenomen. Een categorie die in de regel aangeduid wordt met ‘Warme gronden’. Onder voorwaarden mag bij de waardering van gronden die zijn verworven met het oog op gebiedsontwikkelingen, maar waarvoor nog geen grondexploitaties is vastgesteld worden uitgegaan van de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming.

De grondposities van het Suikerterrein (2009) zijn als gevolg van wijzigingen in het BBV (2016) omgezet naar materiële vaste activa (MVA). In het BBV 2016 was een overgangsbepaling getroffen, daar is voor deze grondpositie gebruik van gemaakt. Daarom heeft een waarde correctie naar huidige bestemming niet plaatsgevonden. Deze overgangsbepaling liep echter af na 31 december 2019. Hiermee werd een risico gelopen dat een forse voorziening zou moeten worden getroffen.

Evenwel voldoet het Suikerterrein aan de geldende voorwaarden om onder de nieuwe categorie ‘Warme gronden’ te vallen. De gronden kunnen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
De gronden zijn getaxeerd door een onafhankelijke taxateur op toekomstige bestemming. De taxatiewaarde is hoger dan de huidige boekwaarde. Derhalve hoeft geen voorziening getroffen te worden.

De kosten hebben betrekking op een aankoop aan de Energieweg
.

7.3.5 Niet in exploitatie te nemen gronden
De niet in exploitatie te nemen gronden zijn gronden waarvoor geen (her)ontwikkeling staat gepland. Dit is een relatief klein complex met een boekwaarde van 85 duizend euro.

7.3.6 Erfpacht
In onderstaand overzicht wordt een verloop weergegeven van de boekwaarden van in erfpacht uitgegeven gronden, verdeeld naar gronden waarvoor een jaarlijkse canon wordt betaald en gronden waarvan de jaarlijkse canon voor een bepaalde periode is afgekocht.

Boekwaarde
De boekwaarde per 31 december 2020 bedraagt 29,48 miljoen euro. Vanuit de verkoop en herziening van de grondwaarde van een aantal percelen is een resultaat genomen van 833 duizend euro. Ter dekking van de erfpacht met afkoop is er een reserve erfpacht met afkoop voor hetzelfde bedrag.

7.3.7   Verhuurde kavels
In tegenstelling tot maatschappelijk vastgoed betreft het een categorie gronden en vastgoed, die verworven zijn, om in de toekomst te ontwikkelen tot een andere bestemming. Tussentijds worden deze gronden en vastgoed voor langere tijd verhuurd of verpacht. Het beleidsmatige uitgangspunt voor deze panden is: 'het op commerciële basis beheren van al dan niet tijdelijke, bij de gemeente in eigendom zijnde, onroerende zaken, met inachtneming van de gewenste bestemmingsflexibiliteit.' Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van de verhuurde kavels verdeeld naar een 4-tal categorieën.

In 2020 zijn er 4 percelen/panden verkocht. Deze verkopen leveren een verkoopresultaat op van 1,07 miljoen euro.