Paragraaf 7: Grondbeleid

Uitvoering van het grondbeleid

De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids)kaders. Er zijn twee programma’s in het bijzonder van belang voor het grondbeleid: economie en werkgelegenheid én volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing.

Economie en werkgelegenheid
De programmering van de werklocaties is afgestemd binnen de regio Groningen-Assen. In een onderzoek van Bureau Buiten in 2017 is een marktanalyse uitgevoerd en vastgelegd in een (tussen)rapportage van 21 september 2017. Het onderzoek is op 18 september 2018 behandeld in het college, een informerende brief is naar uw raad gegaan. Deze prognose is in mei 2020 door Bureau Buiten herbevestigd in de ‘update marktanalyse-werklocaties’. Op basis van deze rapporten moest voormalig gemeente Groningen voorzien in een totale vraag naar bedrijventerrein van 37-69 ha tot 2025 (respectievelijk laag en hoog scenario) en een kleinere vraag van 5-45 ha tussen 2025 en 2035. In totaal gaat het dus om een vraag tot 2035 van 42-114 hectare (gemiddeld 2,5 – 6,7 ha per jaar). In deze prognose zijn bijzondere doelgroepen zoals datacenters, e-commerce/logistieke bedrijven en incidentele grote vragers niet meegenomen.

Actuele ontwikkelingen
De economische ontwikkelingen hebben zich sinds het onderzoek van Bureau Buiten zeer positief ontwikkeld. Op 1 april 2016 hadden de drie voormalige gemeenten nog 143.933 banen. De werkgelegenheid nam sinds dien met 12.568 banen toe. Hiermee heeft de gemeente Groningen per 1 april 2020 156.501 banen. In eerdere prognoses werd nog uitgegaan van een groei van 15.000 banen tot 2035 die mede waren gebaseerd op de werkgelegenheidsgegevens van 2016. Op basis van nieuw onderzoek naar de economische ontwikkelpotenties van de ontwikkellocaties zoals Stadshavens en Suikerterrein zijn met deze Next City prognoses nieuwe werkgelegenheidsprognoses gemaakt. Deze nieuwe prognoses komen op een werkgelegenheidsgroei van circa 23.500 banen tot 2035. Dit is hoger dan de prognoses uit het onderzoek van Bureau Buiten omdat er andere aannames aan ten grondslag liggen.

Aanbod bedrijventerreinen
De werkgelegenheidsgroei zien we terug in het aanbod aan (bestaande) werklocaties. De leegstand in 2020 in de bedrijfsruimte is gedaald naar 5,1%, de kantorenleegstand is gedaald naar 8,4%. Door de transformaties van de afgelopen jaren en de aantrekkende markt zien wij met name een schaarste in de binnenstad en het Stationsgebied. Daar is de leegstand ver onder de frictieleegstand met in 2020 resp. 1,7% leegstaande kantoorruimte.

Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen loopt terug. In 2017 was er nog 113 hectare bedrijventerrein beschikbaar en 1-1-2021 bedraagt dit nog 74 hectare (zie tabel). Het aanbod is daarmee de afgelopen jaren met 38 hectare afgenomen door nieuwe economische ontwikkelingen en bijbehorende grondverkopen. Ontwikkelingen die niet meegenomen zijn in de marktanalyse van Bureau Buiten.

Vraag-aanbod analyse
Op 20 januari 2021 heeft is de raad middels een collegebrief geïnformeerd over het “Meerjarenprogramma stadsontwikkeling 2021-2024’. Het meerjarenprogramma ruimtelijke economie maakt hier onderdeel van uit. In het meerjarenprogramma wordt melding gemaakt van hogere economische groei dan eerder verwacht. De werkelijk gerealiseerde banengroei van de laatste drie jaar zijn verwerkt in nieuwe werkgelegenheidsprognoses. Wij gaan op basis van de recente ontwikkelingen en prognoses in regioverband, die herbevestigd zijn in de update van het rapport van Bureau Buiten, verkennen waar ruimte is voor nieuwe bedrijvigheid. Deze prognoses laten zien dat we ons -ondanks de corona-pandemie- moeten voorbereiden op een grotere groei (ten opzichte van hoog scenario Bureau Buiten) en het bieden van ruimte voor het faciliteren van deze groei in de toekomst. Met name voor regulier mkb is meer vraag dan aanbod aan de oostkant van de stad. We stellen een ruimtelijke visie op voor het gebied rondom de A7 tussen P+R Meerstad en Midden Groningen om een integrale afweging te kunnen maken van verschillende ruimtevragers in dit gebied.
Met nog 74,6 hectare in voorraad eind 2020 en een gemiddeld uitgiftetempo van 6,7 hectare per jaar (hoog scenario Bureau Buiten), exclusief bijzondere doelgroepen, zal er rond 2030 geen aanbod meer beschikbaar zijn. Wel zullen wij hierbij ook naar de benodigde typologieën moeten kijken. Aangezien de vraag naar gemengde, kleinschalige werklocaties zoals beschikbaar aan de oostzijde van de stad groter is dan het meer grootschalige aanbod aan de westzijde (Westpoort), kan er eerder dan 2030 behoefte zijn aan een extra werklocatie aan de oostzijde. Het dan nog beschikbare aanbod op Westpoort is dan vooral afhankelijk van de realisatie van bijzondere doelgroepen die niet zijn meegenomen in het onderzoek van Bureau Buiten.

Als de prognoses van de hogere economische groei zich verder voortzet zal het aanbod sneller gaan dalen. De huidige interesse vanuit met name de logistieke hoek voor grotere kavels op Westpoort bevestigen de prognoses. Om ook in de toekomst tegemoet te kunnen blijven komen aan de vraag zullen wij de komende periode onderzoeken hoe extra ruimte geboden kan worden in bestaande en nieuwe bedrijventerreinen (exploitatie Meerstad) en kantoorgebieden (Stationsgebied) en nieuwe ontwikkelzones zoals Stadshavens, Suikerterrein en Meerstad-Eemskanaalzone. Wij zullen de voortgang van de grondverkopen goed blijven monitoren om de risico’s binnen de grondexploitaties beheersbaar te houden.

Wonen
In de gemeente Groningen is het prettig wonen, studeren, werken en recreëren. De unieke combinatie die Groningen biedt, zorgt voor een aanzuigende werking. Er zijn veel en voldoende goede en betaalbare woningen nodig, de woningmarkt is gespannen. Om deze spanning af te laten nemen, zal flink moeten worden bijgebouwd. Hierbij dient een fors aandeel beschikbaar te komen voor sociale huur en het middensegment.
Voor de zomer van 2020 werd de nieuwe “Woonvisie, een huis voor iedereen” vastgesteld. De belangrijkste opgave uit de woonvisie is bouwen van voldoende en betaalbare woningen. Een deel van de woningbouw wordt ontwikkeld binnen de gemeentelijke grondexploitaties.
 Onderstaande grafiek geeft de prognose weer van kavelverkoop voor woningbouw in de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties inclusief Meerstad. Het realiseren en opleveren van de daadwerkelijke woningen/appartementen vindt later plaats. De piek in 2021 wordt grotendeels veroorzaakt door de verkoop van studentenwoningen in de Reitdiepzone en Ciboga (Vrydemalaan).

De in de vastgestelde grondexploitaties opgenomen woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de reeds in uitvoering zijnde vastgestelde grondexploitaties wordt een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals De Suikerzijde, Stadshavens en De Held III. Voor Suikerzijde en Stadshavens zijn stedenbouwkundige plannen ontworpen, worden gesprekken gevoerd met de betrokken marktpartijen en zijn planologische procedures in voorbereiding. Voor de Held III is een intentieovereenkomst gesloten met de eigenaren/marktpartijen in het gebied om te komen tot een ontwikkelvisie en wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld.
Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelingskosten en het bouw-en woonrijp maken van de gronden, zowel binnenstedelijk als ook in uitleggebieden. Daarnaast moeten extra kosten worden gemaakt om nieuwbouwlocaties optimaal in te passen in de bestaande stad. Denk hierbij aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels, parken enzovoort. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het SIF beschikbaar, maar ook wordt een beroep gedaan op subsidiestromen zoals de woningbouwimpuls. Inmiddels is bekend geworden dat voor Stadshavens in dat kader een subsidie van 18 miljoen euro is toegekend.