Paragraaf 4: Onderhoud kapitaalgoederen

Beheer gemeentelijke gebouwen

Algemeen
Uitgangspunt bij het onderhoud van de gemeentelijke gebouwen is het onderhoudsniveau drie conform NEN 2767: dit is een landelijk gangbaar niveau, dat ook is vastgelegd in de Vastgoednota. De NEN-meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd, leidt tot een ‘score’ die aangeeft wat de gemiddelde conditie van het onderzochte pand voor wat betreft het onderhoud is. De uitslag uit de meting is een ‘score’. De score 3, op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot 6 (zeer slecht) betekent: redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte) met als doel het pand in stand te houden. Algemeen wordt niveau 3 als het meest efficiënte onderhoudsniveau voor gebouwen beschouwd. Voor het afvalbrengstation en het gebouw NDE zijn op dit moment geen meerjarige onderhoudsplannen. Die zullen in 2021 worden opgesteld.

Voor de panden waar de gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud zijn meerjarige onderhoudsplanningen (MJOP’s) opgesteld. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en zijn te splitsen in planmatig en niet planmatig onderhoud. Om de onderhoudskosten door de jaren heen te egaliseren, zijn onderhoudsvoorzieningen ingesteld. Voor het planmatig onderhoud wordt in de begroting jaarlijks een dotatie aan de voorziening geraamd op basis van het meerjarig gemiddelde vanuit de MJOP’s. De werkelijke onderhoudskosten worden ten laste van de voorziening gebracht. Dit voorkomt een grillig verloop in de exploitatie van de onderhoudskosten.
Het niet planmatig onderhoud is een inschatting op basis van diverse variabelen, zoals de leeftijd en functie van het pand. Deze inschatting is opgenomen in het MJOP en daarvoor wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen. Deze kosten moeten conform het BBV ten laste van de exploitatie worden gebracht en kunnen zodoende tot resultaten leiden.

De MJOP’s komen tot stand door inventarisatie van het benodigde planmatige onderhoud door onze contractpartijen. In 2019 is een verbetertraject gestart om de juistheid en volledigheid van de MJOP’s te toetsen. In de periode 2019-2020 zijn er daarom verschillende audits uitgevoerd om de juistheid en volledigheid van de MJOP’s vast te stellen, maar ook om vast te stellen of de werkzaamheden conform de overeenkomsten worden uitgevoerd. In de installatietechnische MJOP’s zijn diverse gebreken geconstateerd. Daarop is actie ondernomen en deze zijn in 2020 hersteld. Ook in 2021 zullen we weer audits uitvoeren. Dan zal het accent liggen op de dak- en gevelcontractpartijen.

Kernvastgoed
Het grootste deel van de gebouwen in de portefeuille kernvastgoed is redelijk tot goed onderhouden. Voor dit deel volstaat dan ook het normaal (cyclisch) onderhoud. Voor deze gebouwen is een passende voorziening voor de komende jaren getroffen. Jaarlijks wordt daar het benodigde onderhoud uit gedekt. Zo zijn de gebouwen aan het Hanzeplein, Van der Hoopstraat, Trompsingel 29 en Kreupelstraat relatief nieuw en die hebben op korte termijn geen grote onderhoudsingrepen nodig. Voor één gebouw in deze categorie (aan het Harm Buiterplein) is met de bouwer ervan ook een onderhoudscontract voor meerdere jaren afgesloten. Die verricht het onderhoud.

Het Stadhuis aan de Grote Markt 1 wordt grondig gerevitaliseerd. Na revitalisering zal het MJOP geactualiseerd worden voor het vernieuwde Stadhuis. Dan zal blijken hoe de onderhoudslasten zich ontwikkelen.

Voor de Peizerweg 128 en de Van der Hoopstraat 3 is in 2020 definitief besloten om nieuwbouw te plegen. Gedurende de ontwikkeling van het nieuwe pand wordt een gematigd onderhoudsbeleid uitgevoerd.

Voor het ambtelijk vastgoed wordt een strategisch huisvestingsplan gemaakt. Daarbij worden ook de onderhoudskosten meegenomen in de afweging om tot een huisvestingsstrategie per gebouw te komen. De effecten hiervan op het onderhoud van deze panden is nog niet bekend. In 2021 zal daar meer duidelijkheid in komen.    

Schoolgebouwen
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud en het up-to-date houden van de schoolgebouwen voor primair-, speciaal- en voortgezet onderwijs ligt - tenzij anders overeengekomen - bij de schoolbesturen. De schoolbesturen krijgen daarvoor de middelen in de lumpsumfinanciering van het rijk via de zogenaamde materiële instandhoudingsvergoeding (MI). Als gemeente hebben we daarom geen verantwoordelijkheid (financieel en inhoudelijk) voor de technische en onderwijskundige staat van die gebouwen. Omdat de gemeente wel het wettelijke claimrecht heeft, toetsen we periodiek de technische staat van de gebouwen (voor het laatst in 2019 in het kader van het op te stellen Integraal Huisvestingsplan). Voor de scholen die technisch en functioneel niet meer voldoen, zijn maatregelen bepaald om de kwaliteit te verbeteren. Die maatregelen en de nodige investeringen zijn vastgelegd in het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP). Dat IHP is in april 2020 door de raad vastgesteld. Voor de uitvoering van het IHP hebben we een projectorganisatie opgericht, welke is begonnen met de planvoorbereiding van de projecten in de eerste periode van vier jaar (2020 tot en met 2023).

Van de gebouwen waarin meerdere functies naast onderwijs zijn samengebracht, is een aantal wel eigendom van de gemeente. Deze worden daarom door ons onderhouden. Ook schoolgebouwen, die niet meer voor onderwijs in gebruik zijn en om die reden door het schoolbestuur zijn teruggegeven aan de gemeente, zijn een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Dit geldt ook voor voormalige schoolgebouwen die een andere functie krijgen of deze al hebben gekregen. Voor deze gebouwen zijn - daar waar relevant - meerjarige onderhoudsplannen opgesteld gekoppeld aan het vastgoedperspectief voor deze panden. Onze onderhoudsplanning is in eerste instantie ingericht op instandhouding en dus NEN-conditie drie. Bij de eventuele wens voor aanpassingen aan gebouwen gaan we in overleg met de gebruikers over de mogelijkheden binnen de bestaande budgetten. Waar nodig houden we rekening met eventuele aanpassingen die nodig zijn voor aardbevingsbestendigheid.

Sociaal culturele en welzijnsaccommodaties
Alle sociaal culturele accommodaties, die onder de werking van de accommodatienota ‘Met de blik op de wijk’ vallen, worden gesubsidieerd voor de eigenaarslasten van de accommodatie. In het kader van de harmonisatie met betrekking tot de gemeentelijke herindeling is het bedrag dat beschikbaar was voor de subsidiëring van onderhoud en verbouwingen komen te vervallen. Daarmee kunnen besturen voor onderhoudswerk geen subsidie meer aanvragen bij de gemeente. Het beschikbare bedrag was laag en kon daardoor niet ingezet worden, waarvoor het bedoeld was en dat leidde tot willekeur bij het verstrekken van subsidies. Er wordt toegewerkt naar een structurele oplossing voor het groot onderhoud van niet-gemeentelijke accommodaties op basis van een meerjarig onderhoudsplanning (MJOP). Dit wordt verder uitgewerkt in de vernieuwing van de accommodatienota. Voor de overgangsperiode (tot aan de vaststelling van de nieuwe accommodatienota) zijn ‘nadere regels’ opgesteld. Voor gebouwen in gemeentelijk eigendom is reeds met ingang van 2018 op basis van MJOP’s een onderhoudsvoorziening ingesteld.

Het onderhoudsniveau van de accommodaties is redelijk tot goed te noemen. Eén uitzondering daarop is het gebouw van speeltuinvereniging Oosterpark aan de Resedastraat 2a. Vanwege ontwikkelingen in de wijk, waardoor het gebouw mogelijk afgestoten kan worden, wordt dit ‘boomstammengebouw’ met tijdelijke maatregelen in stand gehouden. Als het gebouw echter in stand blijft, dan zijn forse ingrepen nodig.

Culturele gebouwen
Tot de culturele gebouwen behoren onder meer het gebouw van Vrijdag aan de St. Jansstraat, het cultuurcentrum ‘De Oosterpoort’ aan de Trompsingel, het pand van Noord Nederlands Toneel aan de Bloemstraat en het Forum aan de Nieuwe Markt.

VRIJDAG is nu gehuisvest op drie verouderde locaties, waarvan één in de binnenstad. In 2020 is het besluit genomen om de locatie aan de St Jansstraat te her ontwikkelen ten behoeve van de integrale huisvesting van VRIJDAG op één locatie. Het cultuurcentrum ‘De Oosterpoort’ is oud en gedateerd. De kwaliteiten van het pand (alle zalen en foyers gelijkvloers) worden in toenemende mate overschaduwd door de gedateerdheid van het pand en de installaties. Dit zet de onderhoudsbudgetten onder druk. Uit eerder onderzoek is gebleken dat in stand houding van ‘De Oosterpoort’ op lange termijn vanwege noodzakelijke en aanzienlijke ingrepen niet haalbaar is. Er loopt een onderzoek naar de haalbaarheid van een nieuw muziekcentrum, waarbij in 2020 als voorkeurslocatie Stationsgebied-Zuid is uitgesproken. Onderdeel van de plannen vormt ook de herontwikkeling van de locatie van het oude cultuurcentrum. De beoogde ingebruikname van een mogelijk nieuw muziekcentrum zal op z’n vroegst in 2029 worden gerealiseerd. De financiële consequenties voor het langer dan 2027 in stand houden van ‘De Oosterpoort’ worden binnen het nieuwbouwproject inzichtelijk gemaakt en betrokken bij het opstellen van de begroting 2022.

Eind 2019 is het Forum Groningen opgeleverd. Het jaar 2020 heeft in het teken gestaan van afronding van de nasleep van de bouw en het verder inregelen van het gebouw. Het bestaande MJOP is in deze periode verder uitgewerkt en aangevuld op basis van praktijkervaringen van dit pand. Vanwege de sluiting door de coronacrisis en waterschade is onvoldoende data voorhanden om dit te kunnen afronden.

Sportaccommodaties
Sportcentrum Europapark is eind 2018 opgeleverd en in gebruik genomen. Dit gebouw is bijzonder, omdat de exploitatie voor 40 jaar kostprijs dekkend is vastgelegd in een samenwerking- en huurovereenkomst met het Noorderpoort College, waarbij beide partijen risicodragend zijn. Iedere 5 jaar vindt een evaluatie plaats van de gemaakte afspraken: dit betreft onder andere de vergoeding voor het onderhoud. Door deze afspraken heeft dit gebouw een eigen exploitatiebegroting die over 40 jaar sluitend is. De eerste twee volledige exploitatiejaren zijn doorlopen. We kunnen de cijfers en onderlinge samenwerking (met het Noorderpoort College) gaan analyseren. Daarnaast heeft een nieuw pand altijd te maken met een inregelperiode voor de installaties en wordt in het gebruik tegen (praktische) zaken aangelopen. Hiervoor is een nazorgperiode afgesproken.

Voor onderhoud van de sportaccommodaties (MOP) was voor 2020 een bedrag van circa 4,2 miljoen euro geraamd. Het jaar 2020 zijn we begonnen met een voorziening voor het planmatig onderhoud. Vanuit deze voorziening is het planmatig onderhoud gerealiseerd volgens de jaarplannen van uit de MJOP. Deze realisatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid met Sport050 en Vastgoedbedrijf conform de vastgelegde demarcaties. In het MJOP zijn alle benodigde onderhoudswerkzaamheden per gebouw opgenomen, ook die in Haren en Ten Boer. De totale onderhoudspost voor het planmatig onderhoud van het gehele areaal objecten behorend bij Sport050 (circa 92) bedroeg voor 2020 ongeveer 2,9 miljoen euro en 1,3 miljoen euro voor exploitatie/dagelijks onderhoud.  Dit betreft alleen gebouwen, geen cultuurtechniek. Conform de jaarplanning zijn diverse grotere renovaties uitgevoerd, installatiedelen vervangen en deels oude douche- en GBS-systemen vervangen. Hierdoor is het mogelijk steeds meer objecten op afstand te beheren en slim bij te sturen in het kader van duurzaamheid, verlichting en toegangscontrole. Ook worden calamiteiten en storingen al in een vroeg stadium ondervangen, waardoor klachten van gebruikers verminderen en de kosten van het correctief onderhoud significant worden verlaagd. Er is veel buitenschilderwerk uitgevoerd. In sporthal Beijum zijn de installaties en de douches gerenoveerd. Ook is een aantal douchepanelen in diverse kleedkamers vervangen, inclusief nieuwe regeltechniek en installaties. Deze douchepanelen zijn duurzaam en legionellabestendig.
Wat de ‘Vervanging Investeringen Planning’ (VIP) betreft hebben diverse renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden op de sportparken. De staat van de velden is bepalend voor het moment van renovatie. Afhankelijk van de intensiteit van het gebruik vindt de vervanging van de top- en sporttechnische lagen van kunstgrasvelden plaats. Jaarlijks stellen we de globale 10 jaren VIP bij. Op basis daarvan vindt elk jaar in september een check plaats over nut en noodzaak van de globaal geplande vervangingen. Door de harmonisatie is dit nog niet geheel bepaald. Bij het bepalen van de definitieve vervangingen betrekken wij de betrokken verenigingen.
In 2020 zijn 3 kunstgras hockeyvelden in Haren vervangen, inclusief de veldverlichting. Ook is een kunstgras hockeyveld vervangen op sportpark Corpus den Hoorn. Vanuit het co-investeringsfonds hebben we in 2020 een natuurgrasveld vervangen door een kunstgrasveld op de sportparken Coendersborg, de Kring en een 5^e hockeyveld op sportpark Corpus den Hoorn. Tevens zijn er twee kleedkamers gerealiseerd op sportpark de Verbetering. Tot slot zijn er lichtmasten vervangen vanwege veiligheid, incluis Haren en Ten Boer. Structurele vervanging van lichtmasten is opgenomen in de VIP.
Wat de infill voor de kunstgrasvelden betreft, is het onderzoek van de KNVB nog niet afgerond. Om die reden is er nog geen besluit genomen over de keuze van de infill. Voor velden in Haren en Ten Boer geldt dat wij de alternatieve infill opgenomen hebben in de VIP. Hiervoor was geen extra geld gereserveerd.
Het meerjarig onderhoudsprogramma gebouwen is niet actueel meer. Samen met de gemeentelijke Vastgoed-organisatie willen we een professionaliseringsslag maken. Om het sportvastgoed ook professioneler te onderhouden en in stand te houden, willen we starten met een fundamenteel en integraal verbeterprogramma. Dat gaat circa 2 tot 3 jaar in beslag nemen.